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超70城放寬政策 樓市“小陽春”為什么還是遲遲不來?

時間:2022-05-07 09:17    來源:國是直通車  字體:  打印  播報

原標題:超70城放寬政策 樓市“小陽春”為什么還是沒來?

在3月份的“缺席”之后,業內預期可能“遲到”的樓市“小陽春”4月份依然沒有露臉。

盡管支持或松綁政策以平均每天兩條的頻度發布,但受到多地疫情反復、市場信心不足等影響,一些城市剛出現的升溫苗頭被掐斷,4月多地樓市依然處于深度調整中。

此前,活躍度相對較高的長三角樓市近乎全面“熄火”,佛山、惠州、東莞、珠海等大灣區樓市也處于低溫運行狀態。

房價“橫盤”

據中指研究院統計,4月,中國百城新房價格環比僅上漲0.02%。1-4月累計,百城新建住宅價格上漲0.08%,漲幅較去年同期收窄0.91個百分點,累計漲幅為近五年同期最低點。

盡管環比仍保持微弱漲幅,但當月百城中,無論新房還是二手房,4月價格環比下跌的城市數量同比顯著增加。2022年4月百城新建住宅價格環比下跌的城市有48個,較去年同期增加28個;二手房價環比下跌城市52個,增加24個。

今年以來,各城市新房價格漲幅均較小。1-4月份新房累計漲幅排名居首的廣州,房價漲幅為1.24%,其余城市累計漲幅均不到1%。

成交乏力

根據多個機構統計,4月份無論新房還是二手房成交規模同比降幅均超過四成。

貝殼研究院統計數據顯示,2022年4月全國重點62城商品住宅簽約面積累計同比下降44%,較3月跌幅進一步加深5個百分點,相較疫情初期的2020年4月,累計成交量仍下跌4%,未見“小陽春”。

二手房市場同樣走弱。貝殼研究院數據顯示,疫情影響疊加季節性因素,2022年4月貝殼50城二手房成交量環比下降超20%,同比下降約50%,1-4月累計成交同比下降近40%。

各城市間冷熱不均的現象明顯。據克而瑞研究中心統計,4月份,長三角近乎全面熄火,杭州、合肥、南京等市場轉弱,蘇北全面承壓。天津、河北、山東、東北等北方市場觀望情緒依舊濃重。大灣區城市佛山、惠州、東莞、珠海等繼續蟄伏,項目去化普遍維持在30%左右;武漢、成都、重慶等市場羸弱,西安、鄭州等區域分化加劇。

土地成交規模延續低位

4月份土地成交面積和金額均同比繼續下滑。

據克而瑞研究中心統計,4月份,全國300城經營性土地總成交建筑面積6537萬平方米(截至4月27日),環比3月微漲1%,但同比降幅近六成,依舊在歷史低位;當月300城土地成交總金額增至2752億元,環比上漲36%,但同比依然下降,降幅高達53%。

貝殼研究院數據顯示,4月,80%的城市土地成交平均溢價率在5%以內,與3月基本持平,房企拿地能力依然不足。從年度累計數據看,當月,50%的城市出讓住宅用地規劃建面積同比跌幅超過50%,另有10%的城市同比漲幅高于50%,城市間的冷熱差異依然明顯,多數城市市場信心不足。

截至4月底,中指研究院統計數據顯示,14個完成首批次集中出讓的城市土地流拍占比16.4%。完成出讓的城市中冷熱分化顯著。其中,福州流拍3宗、撤牌3宗;天津土拍大幅宗地終止出讓或流拍;而杭州60宗地幾乎全部成交,深圳土拍宗地地價全部溢價觸頂。

房企業績大幅下滑

市場下滑,房企業績同樣大幅縮水。

據中指研究院統計,前4個月,銷售額排名前100位的房企銷售額均值為212.2億元,同比下降50.2%。今年1-4月份,銷售額超千億元的房企僅3家,較去年同期減少6家;超百億元的房企57家,較去年同期減少46家。

房企融資也持續處于同比大幅下跌區間。貝殼研究院報告顯示,1-4月份,中國房企境內、境外債券融資累計約2350億元,同比下降41%。2022年4月房企境內外債券到期債務凈額396億元,房企債務承壓。

超70城放寬樓市政策

事實上,今年以來,房地產經營環境持續改善,中央多部委釋放積極的政策信號。

貝殼研究院指出,4月住房信貸環境進一步寬松,利率創四年新低,目前103個重點城市主流首套房貸利率已全部低于6%。同時,地方政策寬松程度加碼,限購、限貸、限售等限制性手段均有所松動。

據初步統計,今年以來超過70個城市樓市調控政策放寬,包括公積金貸款支持,限制性政策松動等。房地產政策放松的城市由三線城市傳導到二線省會城市,包括南京、蘇州、蕪湖等長三角區域強二三線城市以及天津、蘭州、煙臺、銀川等北方城市。

另據中原地產研究中心統計,4月份各地發布“穩樓市”政策75次,這意味著平均每天就有超過兩條相關支持性政策出臺。

為何“小陽春”爽約?

貝殼研究院認為,樓市調控效果較弱的根本原因是市場預期沒有有效恢復。疫情沖擊、地緣沖突等給國內經濟增長帶來更多不確定性,大環境景氣度低迷,企業發展不景氣,就業壓力顯著加大,居民預期收入降低,舉債購房的意愿不強。

此外,房企流動性風險未實質性改善,購房者對新房項目交付品質打折扣、延期交付,甚至爛尾的擔憂未得到緩解,購買新房依舊謹慎。新房去化慢,房企拿地積極性難恢復,土地市場難升溫,最終導致市場整體信心不足,觀望情緒加重。

業內預計,后續房貸利率還有下調空間,房企風險出清速度也將有所加快。疫情過后,城市間人口流動將恢復,新市民的安家需求、子女的教育需求和老市民的住房改善需求將補償性釋放,這決定了未來市場修復的大趨勢,但當前疫情等外部環境會減弱市場修復力度、延長修復時間?,F階段穩定居民收入預期,修復市場信心是當務之急。

( 責任編輯:鄭榮英    新聞報料:8110110    版權聲明

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